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Gewerberaummietvertrag – Schriftformerfordernis bei Vereinbarung einer Änderung der Miethöhe um 0,20 EUR pro Quadratmeter (BGH Entscheidung vom 25.11.2015, Akz. XII ZR 114/14).

Die Mieter der Gewerbeeinheit waren Betreiber einer Zahnarztpraxis. Mit dem Vermieter war vereinbart worden, dass umfangreiche Umbaumaßnahmen erfolgen. Im Rahmen eines schriftlich festgehaltenen Mietvertrages war Vertragsende der 30.04.2020. Die monatliche Miete betrug 1.350 EUR. Ca. acht Monate nach dem Vertragsabschluss vereinbarten die Mieter mit dem Vermieter mündlich, dass die monatliche Miete ab dem 01.01. …. um 20 EUR auf 1.370 EUR erhöht wird. Der Vermieter vermerkte dies auf seinem Mietvertragsexemplar. Der Vermieter starb und die Erblasser traten in den Vertrag ein. Die Zahnärzte wollten sich an die vertragliche Vereinbarung nicht mehr halten und kündigten deshalb das Mietverhältnis unter Berufung auf die nicht eingehaltene Schriftform. Da der Vermieter nicht zustimmte, erhoben die Mieter Klage auf Feststellung, dass das Mietverhältnis durch die ausgesprochene Kündigung beendet ist. In den beiden ersten Instanzen verloren die Mieter mit der Begründung, dass eine nachträgliche Mietzinserhöhung um 20 EUR keine Verletzung des Schriftformerfordernisses nach § 550 Abs. 1 BGB begründen könne, weil es sich um eine unwesentliche Vertragsveränderung handeln würde.

Der Bundesgerichtshof sieht das anders. Des Bundesgerichtshof hält ganz streng daran fest, dass eine dauerhafte Änderung der Miethöhe immer vertragswesentlich ist und daher stets nach § 550 BGB schriftlich zu vereinbaren ist. Die Änderung der Miethöhe stellt eine wesentliche, jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann, eine nach § 550 Abs. 1 S. 1 BGB unterfallende Vertragsveränderung dar, so dass bedingt durch die Änderung der Mietzinshöhe die Mieter sich zu Recht darauf berufen konnten, dass das Schriftformerfordernis nicht eingehalten ist. Mithin konnten sie auch wirksam vorfristig den Vertrag kündigen.


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