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Fachgebiet: Aktuelles

Eine Kündigung muss gegenüber allen Mietern bekannt gemacht werden

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Die gesetzliche Regelung sieht grundsätzlich vor, dass der Vermieter bei einer Kündigung allen Mietern gegenüber die Kündigung aussprechen muss. In einigen Verträgen ist allerdings geregelt, dass ein Mieter empfangsbevollmächtigt sein soll für alle Mieter. Das bedeutet für den Vermieter, im günstigsten Fall braucht er nur eine Kündigungserklärung zustellen lassen, und zwar an den Empfangsbevollmächtigten. Das Landgericht München hat mit Entscheidung vom 12.10.2016, Az. 14 S 639/05 nun entschieden, dass eine solche Mietvertragsklausel, die es dem Vermieter erlaubt, rechtsgeschäftliche Erklärungen nur gegenüber einer Person abzugeben, wenn sie auch gegenüber mehreren Personen wirksam werden soll, unwirksam ist.

Wenn mehrere Mieter eine Wohnung gemeinsam angemietet haben und einen Mietvertrag unterschrieben haben, muss auch gegenüber allen Mietern gekündigt werden.

Problematisch wird es dann, wenn ein Mieter umgezogen ist und nicht mehr in der Wohnung wohnt. Auch diesem gegenüber muss das Mietvertragsverhältnis gekündigt werden. Der Vermieter hat Sorge dafür zu tragen, dass die Kündigungserklärung zugestellt werden kann, gegebenenfalls muss er Nachforschungen anstellen. Eine nicht allen Mietern gegenüber zugestellte Kündigung birgt die Gefahr, dass der Räumungsrechtsstreit verloren geht.

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Michael Menzel
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht


Falsches Baujahr im notariellen Kaufvertrag gibt Käufer Rücktrittsrecht!

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Jeder, der eine Immobilie veräußert, sollte sich im Klaren darüber sein, dass falsche Angaben im notariellen Kaufvertrag dazu führen können, dass der Käufer den Rücktritt vom Vertrag erklärt. Eine Entscheidung des OLG Hamm – Urteil vom 02.03.2017 -verdeutlicht sehr anschaulich, mit welchen Risiken Falschangaben im Kaufvertrag verbunden sind. Im vorliegenden Fall hatte das Objekt, das veräußert wurde, tatsächlich das Baujahr 1995. Im notariellen Kaufvertrag hieß es aber „Es handelt sich um ein Gebäude aus dem Jahr 1997“.

Der Käufer erfuhr davon und erklärte den Rücktritt vom Kaufvertrag mit der Begründung, das Baujahr stimme nicht mit den tatsächlichen Gegebenheiten überein. Das vereinbarte Baujahr stelle einen Beschaffenheitsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag dar. Das Oberlandesgericht Hamm gab dem Kläger in seiner Entscheidung vom 02.03.2017, Az. 22 U 82/16 Recht und begründete dies damit, dass das Alter des Baujahrs bei der Ermittlung des Verkehrswertes ein wesentlicher Faktor ist und bei entsprechenden Falschangaben der Kaufvertrag rückabzuwickeln ist.

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Michael Menzel
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht


Abrechnungsfrist über Betriebskosten bei vermieteter Eigentumswohnung

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Die Entscheidung wird alle diejenigen interessieren, die Eigentümer einer Eigentumswohnung sind und selbige vermietet haben. Der Bundesgerichtshof hatte sich nunmehr mit einem Fall zu befassen, bei dem es darum ging, dass der Verwalter die Abrechnung für die Wirtschaftsjahre 2010 und 2011 erst im Dezember 2013 vorgelegt hatte. Der Vermieter nahm diese Unterlagen und rechnete nunmehr gegenüber seinem Mieter die Betriebskosten ab. Der Mieter wies darauf hin, dass dem Vermieter aus der Nebenkostenabrechnung kein Nachforderungsrecht mehr zusteht, weil er die Abrechnung nicht innerhalb der nach § 556 Abs 3 S. 2 BGB geregelten Frist vorgelegt hätte.

Der Eigentümer wandte ein, dass er dazu vorher nicht in der Lage war und machte seine Nebenkostenabrechnung gerichtlich geltend.

Der Bundesgerichtshof hat nunmehr mit Urteil vom 25.01.2017, Akz. VIII ZR 249/15, entschieden, dass dem Vermieter kein Anspruch zusteht. Zwar ergäbe sich aus § 556 Abs. 3 S. 3 BGB, dass die Ausschlussregelung unanwendbar ist, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat, allerdings und das hat der Bundesgerichtshof nunmehr klargestellt, ist der Verwalter einer Wohneigentumsanlage nicht Erfüllungsgehilfe der einzelnen Wohnungseigentümer. Jedoch müsse der Vermieter darlegen, dass ihn an der Fristüberschreitung kein Verschulden trifft. Dass der Verwalter die Abrechnungsunterlagen erst spät zur Verfügung gestellt hatte, hat der Bundesgerichtshof als Entschuldigungsgrund nicht gelten lassen.

Praxistipp:

Damit der Eigentümer einer vermieteten Eigentumswohnung nicht auf den Kosten sitzen bleibt, ist es zu empfehlen, dass der Eigentümer unter Bezugnahme auf die Verwaltungsunterlagen selbst seine Abrechnung erstellt oder aber erstellen lässt. Dies sollte zwingend innerhalb der gesetzlichen Frist erfolgen.
Michael Menzel
Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht


Vortrag von Herrn Rechtsanwalt Michael Menzel beim Bundesverband der zertifizierten und qualifizierten Sachverständigen in Europa e.V. am 24.03.2017

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Zum Thema „Ausgewählte Probleme zum Miet- und Pachtrecht“ war ich Referent und Gast des beim Bundesverband der zertifizierten und qualifizierten Sachverständigen in Europa. Teilnehmer waren ca. 80 Sachverständige, vorrangig Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken (Immobilienbewertung).

Es war für mich als Referent eine spannende Veranstaltung mit vielen konstruktiven Fragen.

Ganz herzlich möchte ich mich deshalb für die Einladung nochmalig bedanken.

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Michael Menzel
Rechtsanwalt


SCHUFA-Eintrag rechtswidrig (BGH Urteil vom 19.03.2015, Akz I ZR 157/13)

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Droht ein Inkassounternehmen mit einem SCHUFA-Eintrag, wenn die Forderung nicht beglichen wird, kann eine solche Drohung nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofes rechtswidrig sein verbunden mit der Folge, dass der Verbraucher einen Unterlassungsanspruch hat, wenn die Drohung nicht zu erkennen gibt, dass ein Bestreiten der Forderung ausreicht, um eine Übermittlung der Schuldnerdaten an die SCHUFA zu verhindern. Häufig kommt es vor, dass Inkassoinstitute den Bestand der Forderung behaupten, obwohl diese bestritten wurde und drohen in diesem Zusammenhang mit einem SCHUFA-Eintrag.

Wenn Sie ein solches Schreiben eines Inkasskoinstitutes erhalten, lohnt sich ein Blick auf das Schreiben des Inkassoinstitutes. Möglicherweise ist die Androhung eines SCHUFA-Eintrag rechtswidrig, so dass der SCHUFA-Eintrag verhindert werden kann, sofern die Forderung auch tatsächlich bestritten werden kann.

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Michael Menzel
Rechtsanwalt


Sachverständigenkosten nach Verkehrsunfall (Plausibilitätskontrolle)

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Vor dem Hintergrund dessen, dass Versicherer und Geschädigte immer häufiger darüber streiten, ob die Kosten des Sachverständigen erstattungfähig sind, ist der Unfallgeschädigte gut beraten, wenn er einen Sachverständigen nach einem Verkehrsunfallereignis beauftragen will, prüft, ob die vom Sachverständigen geltend gemachten Honorare marktüblich sind. So hat der Bundesgerichtshof in der Entscheidung aus dem Jahr 2016 (BGH NJW 2016,3092) darauf hingewiesen, dass es einem Geschädigten durchaus zumutbar ist, und zwar vor Abschluss des Sachverständigenvertrages, zu prüfen, ob die pauschalen Nebenkostenbeträge wie etwa Kilometergeld von 1,05 EUR pro Kilometer, die Kosten von 2,45 EUR pro Foto bzw. von 2,05 EUR pro Foto für den zweiten Satz, Schreibkosten von 3,00 EUR und Kopierkosten von 1,00 EUR pro Seite tatsächlich angemessen sind. Andernfalls kann es passieren, dass man auf diesen Kosten hängen bleibt.

Bestreitet der Haftpflichtversicherer die Erforderlichkeit der Rechnung wird im Übrigen nach meinem Dafürhalten auch jeder Geschädigte gut beraten sein, wenn er die Kosten des Sachverständigen zunächst selbst begleicht. Denn in einem solchen Fall kann die gegnerische Haftpflichtversicherung in einem Prozess sich nicht darauf beschränken die Erforderlichkeit der Sachverständigenkosten einfach zu bestreiten, sondern sie muss dann substantiiert vortragen, warum sie meint, dass die Sachverständigenkosten nicht angemessen sind. Zahlt der Geschädigte die Rechnung spricht vieles dafür, dass die Angemessenheit gegeben ist, denn dann kann das Gericht nach § 287 Abs. 1 ZPO dies als gewichtiges Beweismittel zur Beantwortung der Frage hinzuziehen.

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Michael Menzel
Rechtsanwalt


VW Abgasskandal – Entscheidung Landgericht Bückeburg vom 11.01.2017, Akz. 2 O 39/16 gibt Käufer recht

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Das Landgericht Bückeburg hat im VW Abgasskandal den Rücktritt des Käufers für zulässig und begründet erachtet und dies damit begründet, dass im vorliegenden Fall ohne weiteres davon auszugehen ist, dass ein Mangel vorliegt. Ähnliche Entscheidungen gibt es zwischenzeitlich auch vom Landgericht Hagen vom 18.10.2016, Akz. 3 O 66/16 und Landgericht Hamburg 16.11.2016, Akz. 301 O 96/16.


Kostentragungspflicht des für Instandhaltung zuständigen Sondereigentümers

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Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandhaltung oder Instandhaltungspflicht übertragen, hat im Zweifel auch die ihm dadurch entstehenden Kosten zu tragen (BGH Urteil 28.10.2016, Akz. V ZR 91/16).


Darf der Verwaltungsbeirat den Verwaltervertrag unterzeichnen?

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Immer wieder kommt es vor, dass im Rahmen der Eigentümerversammlung beschlossen wird, dass der Verwaltungsbeirat, in der Regel der Vorsitzende, damit beauftragt werden soll, den Verwaltervertrag auszuhandeln und zum Abschluss zu bringen.

Zum einen stellt sich dabei dann die Frage, ob solche Beschlüsse wirksam sind und nicht möglicherweise durch Miteigentümer angefochten werden können. Zum anderen muss sich ein Verwaltungsbeiratsmitglied auch vergegenwärtigen, dass er unter Umständen für sein Handeln auch haftet. Es gehört nämlich grundsätzlich nicht zu den Aufgaben des Verwaltungsbeirats, Verwalterverträge auszuhandeln und zum Abschluss zu bringen. Der Verwaltungsbeirat kann im Hinblick darauf, dass der Abschluss des Verwaltervertrages zu den Kernaufgaben der Wohnungseigentümer gehört und diese ihr Selbstbestimmungsrecht nicht vollständig in die Hand einer kleinen Gruppe geben dürfen, nicht völlig freie Hand gelassen werden, zu welchen Konditionen der Verwaltervertrag abgeschlossen werden soll. Wenn die Eigentümer solches beschließen wollen, müssen zumindest die Eckdaten des Verwaltervertrages aus dem Beschluss hervorgehen. Zu den Eckdaten gehören die Vertragslaufzeit des Verwaltervertrages und die Vergütung des Verwalters. Wird dies nicht beachtet, ist der Beschluss unwirksam und der Verwalter handelt unter Umständen auch ohne entsprechende Vollmacht mit der Konsequenz, dass er haften kann, wenn es zu Unstimmigkeiten kommt.
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Michael Menzel
Rechtsanwalt


Wohnungseigentum: In der Einladung muss der Beschlussgegenstand zur Wohneigentümerversammlung genau bezeichnet werden

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Das AG München hat in seiner Entscheidung vom 31.08.2016, Az. 481 C 53/16 WEG, darüber zu befinden gehabt, ob die Einladung zur Wohnungeigentümerversammlung korrekt war. Der Verwalter hatte die Wohnungseigentümer mit der Einladung darüber informiert, dass über eine Auftragsvergabe für bestimmte Arbeiten beraten und ein entsprechender Beschluss gefasst werden soll.

Was die Eigentümer durch die Einladung allerdings nicht erfahren hatten, war, dass es sich insgesamt um ein Gesamtauftragsvolumen von 470.000 EUR handelte. Binnen der Monatsfrist wurde der Beschluss, der gefasst worden war, durch ein Wohnungseigentümer angefochten. Das Amtsgericht München hat den Beschluss einkassiert mit der Begründung, die Tagesordnungspunkte und die vorgesehenen Beschlüsse müssen so genau bezeichnet werden, dass die Wohnungseigentümer verstehen und überblicken können, was in tatsächlicher oder rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll.

Ist das aus der Einladung nicht ersichtlich, so kann der Beschluss, der in einer Versammlung gefasst worden ist, wirksam angefochten werden.

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Michael Menzel
Rechtsanwalt