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Wohnungseigentumsrecht

Was ist Wohnungseigentumsrecht

Das Wohnungseigentumsrecht regelt eine der in Deutschland beliebtesten und auch bekanntesten Anlagemöglichkeiten. (Es gibt über 5 Millionen Eigentumswohnungen in Deutschland.) Es umfasst die Hausaufteilung in Wohnungen unterschiedlicher Eigentümer und die Bewirtschaftung von Grundstück, Hause und Wohnungen. Genau geregelt ist alles im Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

mak Anwaltskanzlei: Wohnungseigentumsrecht

Wohnungseigentumsrecht

 

Wohnungseigentumsgesetz

Das Wohnungseigentumsgesetz wurde 1951 geschaffen, um den vielen Wohnungssuchenden (nach Bombardierung und Vertreibung) die Möglichkeit zu geben, sich an der Schaffung neuem Wohnraums zu beteiligen und gleichzeitig auch Rechte daran (Eigentum) zu erhalten. Im bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) gibt es nur die Rechtsgrundlage für Grundstücke. Es ist zwar erlaubt Anteile der Eigentümer festzulegen, aber diese garantieren einen Anteil am Gesamtwert – nicht aber ein Alleinrecht an bestimmten Räumlichkeiten. Will man klar definieren, dass ein Raum, eine Garage oder ein Garten eines Grundstücks nur von einem der Eigentümer genutzt werden darf, ist eine Teilungserklärung entsprechend dem WEG notwendig.

Das Wohnungseigentumsgesetz unterteilt sich chronologisch wie folgt:

  • Begründung des Wohnungseigentums
  • Gemeinschaft der Wohnungseigentümer
  • Verwaltung des Wohnungseigentums
  • Wohnungserbbaurecht
  • Dauerwohnrecht
  • Verfahrensvorschriften

 

Wohnungseigentumsrecht – Teilung

Die Teilung eines Hauses im Sinne des Wohnungseigentumsgesetz  lässt zwei Verfahren zu:

  1. Einräumungsvertrag
  2. Teilungserklärung.

Der Einräumungsvertrag wird notwendig bei mehr als einem Eigentümer des Grundstücks. Dementsprechend kann der Alleineigentümer eines Grundstücks eine Teilungserklärung erwirken.

Wenn es darum geht – und das ist meist der Fall – Wohnungseigentum aufzuteilen, so ist zuerst eine Abgeschlossenheitsbescheinigung einzuholen. Hier geht es vor allem darum, zu prüfen ob die Wohnbereiche getrennt (z.B. durch Türen) vom Gemeinschaftseigentum sind und ob man das Gemeinschaftseigentum auch benutzen kann, ohne Wohnbereiche zu betreten. Diese Abgeschlossenheitsbescheinigung kann die zuständige Baubehörde oder ein anerkannter Sachverständiger erstellen.

Die Teilung erklärt man notariell. Hier erhält jede Wohnung ein eigenes Blatt im Grundbuch und jeder Wohnungseigentümer einen eigenen Grundbucheintrag. Dieser Eintrag sichert ihm ein dauerhaftes Recht an dem Grundstück, Gebäude und natürlich das Eigentum der Wohnung zu. Die er somit – unabhängig von den anderen Eigentümern – verkaufen oder – bei Bedarf eines Darlehens – auch beleihen kann.

 

Wohnungseigentumsrecht – Bestandteile des Eigentums

Im Wohnungseigentumsrecht gibt es drei grundlegende Bestanteile, die die Werte die mit dem Grundstück zusammen hängen zuordnen:

  1. Sondereigentum
  2. Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum
  3. Mitgliedschaftsrecht in der Wohnungseigentümergemeinschaft.

Das Sondereigentum umfasst die Wohnung. Das bedeutetet alle Räume, die hinter der Wohnungseingangstür liegen. Inbegriffen sind aber zB. nicht die tragenden Wände. Sie gehören, wie die Treppe oder der Heizraum zum Gemeinschaftseigentum. Hieran hat JEDER Wohnungseigentümer einen Miteigentumsanteil, der im Grundbuch mit einem genauen Prozentwert festgelegt ist.

Als dritten Bestandteil des Wohnungseigentumsechts gibt es die Mitgliedschaft in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Diese sichert dem Einzelnen ein Mitspracherecht über Renovierungsentscheidungen, Umbauten oder die Wahl und Rechte des Hausverwalters zu. Auch über den Umlagenschlüssel für Nebenkosten oder die Hausordnung wird hier entschieden.

 

Anwalt Wohnungseigentumsrecht in Erfurt

In Erfurt ist unser Anwalt für Wohnungseigentumsrecht Herr Rechtsanwalt Menzel. Er hat sich in den letzten Jahren ausgiebig mit dem deutschen Wohnungseigentumsrecht beschäftigt und unzählige Mandanten vor Gericht vertreten. Aufgrund seines mittlerweile umfangreichen Wissens auf diesem Gebiet, ist Herr Menzel seit längere Zeit auch Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht.

Leider gehen manche Probleme nicht ohne Streit vorüber. Ganz besonders nicht, wenn an ihnen hohe Kosten hängen. Zum Beispiel das Wohneigentum, für das man Jahrzehnte lang ein Darlehen zurückzahlen muss. Ob Ihnen nun eine schadhafte Wohnung verkauft wurde oder Streit innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft besteht. Eine professionelle Beratung ist zwingend angebracht, wenn man die Hohen Kosten rund um ein Wohneigentum in betrachtet.

 

Wohnungseigentumsrecht – Beispiele

Das Wohnungseigentumsrecht kann Ihnen auf unterschiedlichstem Wege begegnen.

  1. Zum Beispiel in Ihrer Mietwohnung, falls der/die Gebäudeeigentümer beschließen, das Haus aufzuteilen. Sie könnten sich in einer neu geschaffenen Eigentumswohnung wieder finden. Dies würde Ihren Mietvertrag aber nicht berühren. Er bliebe auch mit neuem Eigentümer der Wohnung unveränderbar, es sei denn, Sie stimmen Änderungen zu. Letztendlich ist die Gefahr der Eigenbedarfskündigung (Kündigung des Mietvertrags aufgrund des Eigenbedarfs des Vermieters) bei einer Eigentumswohnung größer, weil Eigentümer von Eigentumswohnungen meist nur diese eine Wohnung besitzen.
  2. Als Eigentümer einer Wohnung ist man an gewisse Regeln gebunden. Sie ergeben sich aus dem Wohnungseigentumsgesetz. Es kann z.B. vereinbart sein, dass ein Wohnungsverkauf der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer bedarf. Was ist wenn sich eine Mehrheit dauerhaft dagegen stellt?
  3. Auch ist man laut WEG an die Beschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden. Sie gibt einem Eigentümer Mitspracherecht und Entscheidungsrecht. Hier wird über Investitionen, Rücklagen und Nebenkosten entschieden. Ungerechtfertigte Entscheidungen und Forderungen sollten Sie aber anfechten, bevor sie bestandskräftig werden. Ob das in Ihrem Fall geht und ob es auch Sinn hat können wir Ihnen erklären.

Solche und andere Fragen können unsere Anwälte in wenigen Minuten beantworten und Ihnen sogar den passenden Schrifttext vorbereiten, wenn Sie weiterhin selbst mit Ihrem Vertragspartner korrespondieren wollen. Eine solche Kurzberatung ist bei uns schon für kleines Geld realisierbar. Sie können auch gern unsere Anwaltshotline nutzen.

 

Wohnungseigentumsrecht – Urteile

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