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Nach § 548 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurück erhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche. Um die Verjährung zu hemmen wird an einer Vielzahl von Fällen der Erlass eines Mahnbescheids beantragt. Grundsätzlich ist dies auch möglich. Aber es ist höchste Vorsicht geboten, denn wird das Mahnbescheidsformular nicht richtig angewendet, kann es durchaus passieren, dass die Forderung trotz fristgerechter Beantragung eines Mahnbescheids verjährt. Die im § 204 Abs. 1 Nr. 3 normierte Hemmungswirkung tritt grundsätzlich nämlich nur dann ein, wenn die geltend gemachten Ansprüche im Antrag auf Erlass des Mahnbescheides in einer den Anforderungen des § 690 Nr. 3 ZPO entsprechenden Weise hinreichend individualisiert werden. Geht es nur um eine Forderung, reicht es unter Umständen, wenn man auf die Rechnung Bezug nimmt. Macht der Vermieter aber einen aus mehreren Teilbeträgen zusammengesetzten Gesamtbetrag geltend, ist für die Frage der Individualisierung zu unterscheiden. Das Erfordernis, einen angegebenen Gesamtbetrag bereits im Mahnbescheid hinreichend aufzuschlüsseln, besteht dann, wenn eine Mehrzahl von Einzelforderungen in einem Gesamtbetrag zusammengefasst geltend gemacht werden. Ist der Gegenstand des Mahnbescheids dagegen eine einheitliche Schadensersatzforderung, die sich lediglich aus mehreren unselbständigen Rechnungsposten zusammensetzt, wie z.B. bei den Auswirkungen eines einzigen Schimmelbefalls anzunehmen ist, ist eine Aufschlüsselung nicht erforderlich. Verfolgt ein Kläger aber Ersatzansprüche wegen verschiedener Mängel, so liegen in aller Regel mehrere Einzelansprüche vor, sodass, um dem Erfordernis der individuellen Individualisierung zu genügen, die einzelnen Mängel, aus denen die Ansprüche resultieren, im Mahnantrag zu bezeichnen sind. Einzelne Mängel, auch wenn sie aus ein- und demselben Vertragsverhältnis resultieren, sind nämlich keine Rechnungsposten eines einheitlichen Anspruchs, sondern Gegenstand verschiedener, aus dem Vertrag abgeleiteter Ersatzansprüche (vergleiche OLG Celle, 2. Zivilsenat, Beschluss 2 U 124/21).Fehlt es an einer solchen Individualisierung im Mahnantrag, kann die Verjährung eintreten, obwohl man den Erlass eines Mahnbescheids beantragt hat. Es ist also jeweils zu prüfen, ob der Mahnbescheidsantrag korrekt gestellt worden ist.


mitgeteilt durch
Rechtsanwalt Michael Menzel
Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht